Co powinieneś wiedzieć przed zakupem mieszkania od dewelopera?

Kupno mieszkania z rynku wtórnego, w wyniku ogromnego wzrostu cen, przestaje być opłacalne. Ceny mieszkań deweloperskich nie odbiegają od cen mieszkań używanych, dlatego cieszą się coraz większym zainteresowaniem – nawet jeżeli w grę wchodzi większy niż pierwotnie planowany kredyt na mieszkanie. Co powinniśmy wiedzieć przed podjęciem decyzji o kupnie takiego mieszkania?

Zanim weźmiesz kredyt hipoteczny, sprawdź dewelopera!

Aktualnie przepisy prawa, pod względem kontroli sprzedawcy, sprzyjają potencjalnym nabywcom mieszkań deweloperskich. Przede wszystkim deweloper ma obowiązek udostępnienia prospektu informacyjnego, do którego darmowy dostęp powinien posiadać każdy potencjalny klient – nawet, jeżeli nie został mu jeszcze przyznany kredyt hipoteczny.

W prospekcie, oprócz podstawowych informacji o deweloperze, musi znaleźć się między innymi informacja na temat zrealizowanych przedsięwzięciach, w tym ostatnim, o stanie prawnym działki, o prowadzonych wobec deweloperach postępowaniach egzekucyjnych na kwotę powyżej 100 000 zł. Prospekt musi także uwzględniać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Zezwolenia na budowę i plany

Należy pamiętać też, by sprawdzić pozwolenie na budowę wydane dla dewelopera. Kupujący ma też prawo wglądu do projektu architektoniczno-budowlanego budynku, jeśli ten jeszcze nie powstał, jak również może poprosić o aktualny odpis z KRS-u (Krajowego Rejestru Sądowego) lub o zaświadczenie o wpisie do CEIDG (Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej).

Jeżeli deweloper – podając dowolne argumenty – nie chce udostępnić nam któregokolwiek z powyższych dokumentów, tudzież przedstawia dokumenty już nieaktualne, zdecydowanie powinno wzbudzić to czujność u ewentualnego klienta takiego przedsiębiorstwa.

Sprawdź dokładnie inwestycje dewelopera

Kupując mieszkanie, czy dom u dewelopera mamy pełne prawo poznać jego faktyczny wygląd, czy układ. Oprócz kwestii formalnych, dokładnie zweryfikujmy też otoczenie, w którym zlokalizowana będzie inwestycja, np. poprzez sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego.

Dlaczego to takie ważne? Bowiem nie jest wykluczone, że wokół budowanej nieruchomości, w najbliższym czasie planowana jest budowa drogi lub dużego obiektu handlowego, które mogłyby zakłócić spokój w zamieszkiwanej okolicy. Informacje na temat przeznaczenia gruntów zawarte są np. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, z którego wypis lub wyrys może być pozyskany w urzędzie gminy lub miasta.

Prześledź historię sprzedawcy

Oczywiście prospekt jest tylko dokumentem przygotowanym na potrzeby sprzedaży nieruchomości, dlatego mimo wszystko może ukrywać pewne istotne dla nabywcy fakty. Znając już dotychczasowe inwestycje dewelopera, warto skontaktować się z właścicielami wcześniejszych nieruchomości przygotowanych przez danego dewelopera i poprosić ich o opinie na temat firmy.
Słusznym krokiem będzie zapoznanie się z forami internetowymi, gdzie klienci chętnie dzielą się swoimi doświadczeniami. Być może i tam znajdziemy szereg przydatnych przed zakupem informacji. Warto po nie sięgnąć.

Stan deweloperski – co to znaczy?

Na rynku pierwotnym możliwe jest kupno mieszkania w stanie deweloperskim, co jednak oznacza to pojęcie? Otóż stan deweloperski nie jest pojęciem zdefiniowanym ustawowo i każdorazowo może oznaczać coś nieco innego. Generalnie przyjmuje się, że jest to mieszkanie ocieplone, gotowe do wykończenia, z podłączoną siecią kanalizacyjną, elektryczną i cieplną.
Niemniej należy mieć na uwadze, że deweloperzy mogą inaczej oceniać stan oddawanych do sprzedaży mieszkań i warto wcześniej upewnić się, co dokładnie sprzedawca miał na myśli.
Warto przed podpisaniem umowy upewnić się, czy na obecnym etapie inwestycji, możliwe będą zmiany lokatorskie w projekcie mieszkania (np. dodatkowe gniazdo elektryczne, usunięcie czy przesunięci ściany) oraz poprosić o wyliczenie ewentualnych kosztów proponowanych poprawek. Czasami drobne zmiany mogą zostać wykonane w cenie zakupionego mieszkania, ale trzeba pamiętać, że muszą być odpowiednio wcześnie zgłoszone do dewelopera.

Kupno mieszkania – zawarcie umowy deweloperskiej

Klient, który zdecyduje się już na nabycie mieszkania u dewelopera, podpisuje tzw. umowę przedwstępną. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania jest umową, na mocy której obydwie strony zobowiązują się do zawarcia umowy o określonej treści w przyszłości (tutaj – umowy sprzedaży mieszkania).

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania dotyczy co do zasady mieszkania już istniejącego. W przypadku zawierania umów z deweloperem będzie to umowa deweloperska, na mocy której zobowiąże się on również do wybudowania budynku mieszkaniowego. Taka umowa ma formę aktu notarialnego, a koszty podpisania ponoszą w równej części deweloper oraz przyszły nabywca.

Na co zwrócić uwagę podpisując umowę z deweloperem?

Nie należy absolutnie podpisywać jakiejkolwiek umowy bez uprzedniego zapoznania się z nią, a w przypadku umowy z deweloperem – konieczne jest jej bardzo dokładne przestudiowanie, a w razie takiej potrzeby przedstawienie jej do wglądu prawnikowi.

Warto zwrócić między innymi uwagę na postanowienia dotyczące ewentualnej odpowiedzialności za opóźnienia w pracach (czy nie jest ona przeniesiona na inny podmiot), czy umowa nie wyłącza prawa do reklamacji, czy zawiera terminy dotrzymania zobowiązań, czy jasno określa sposób podziału gruntu, itp.

Możliwe zawarcie umowy rezerwacyjnej

Powszechną praktyką stosowaną przez deweloperów jest także umowa rezerwacyjna, na mocy której deweloper wycofuje dane mieszkanie ze swojej oferty do czasu zakupu przez rezerwującego klienta, klient z kolei wpłaca stosowną opłatę rezerwacyjną.

Warto zwracać uwagę na postanowienia wskazujące na charakter opłaty rezerwacyjnej, tj. czy będzie ona traktowana jako zadatek, czy jako zaliczka. Zaliczka przeznaczana jest na poczet zakupu mieszkania i podlega zwrotowi w przypadku niewywiązania się z umowy przez dewelopera. Zadatek z kolei jest kwotą przekazywaną deweloperowi na rzecz zabezpieczenia transakcji i również podlega zaliczeniu na poczet ceny, jednakże w przypadku nie wykonania umowy przez nabywcę, deweloper będzie miał prawo zatrzymać zadatek. Natomiast w sytuacji, gdyby deweloper ostatecznie nie wywiąże się z umowy – będzie zobligowany do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Kredyt na dom, czy mieszkanie – na co zwrócić uwagę?

Planując zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania deweloperskiego warto mieć podstawowy pogląd na temat tego, jak wygląda kwestia jego przyznania. Trzeba mieć świadomość, że  kredyt hipoteczny zostanie przyznany tylko wówczas, jeżeli klient będzie dysponował odpowiednim wkładem własnym określanym przez bank zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego. Warto mieć na uwadze, że im większy wkład własny wniesiemy tym z większej liczby ofert banków możemy skorzystać oraz dodatkowo koszt takiego kredytu hipotecznego jest niższy.

Wpłata wkładu własnego

Wkład własny, co do zasady, musi być przez klienta wpłacony na rzecz dewelopera w pierwszej kolejności . Dopiero po tym fakcie bank przystąpi do finansowania reszty przedsięwzięcia. Należy też pamiętać, że opłaty za mieszkanie deweloperskie przelewane są w umówionych z deweloperem transzach. Tutaj uwaga: aby bank wykonał taki przelew, klient winien złożyć dyspozycję z odpowiednim wyprzedzeniem.

Jaki kredyt hipoteczny zaciągnąć?

Aby kredyt na mieszkanie minimalnie obciążał budżet kredytobiorcy, zawsze szczegółowo analizuj konkretną ofertę kredytową. Pomocna będzie w szczególności Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO), czyli koszt kredytu wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym.

Oczywiście w kontekście RRSO zwracaj też uwagę na liczbę rat kredytowych, jaką będziesz musiał opłacić, oprocentowanie, zapoznaj się z wysokością odsetek z tytułu opóźnienia w regulowaniu należności, czy też z wysokością poszczególnych opłat i prowizji bankowych.

Jak otrzymać kredyt hipoteczny?

Przyjdź do oddziału wybranego banku, porozmawiaj z doradcą o warunkach oferty i sprawdź, jakie dokumenty musisz złożyć razem z wnioskiem o kredyt hipoteczny. Po ustaleniu szczegółów i złożeniu wszystkich wymaganych dokumentów, podpisz umowę w oddziale oraz złóż dyspozycję wypłaty.

Kupno mieszkania od dewelopera – na jakie ceny się przygotować?

Niestety ceny mieszkań w Polsce znacznie wzrosły, a wśród najdroższych pod tym względem miast króluje nasza stolica. Jeśli poszukujesz mieszkania na sprzedaż, największe miasta takie, jak Warszawa, Trójmiasto, czy Kraków, dysponują bogatszą ofertą nieruchomości na rynku pierwotnym, jednak ceny są tu kilkukrotnie wyższe od cen nieruchomości w mniejszych miastach.

Niniejszy materiał ma charakter informacyjny oraz nie stanowi oferty w rozumieniu kodeksu cywilnego. Informacje zawarte w ww. materiale nie mogą być traktowane jako usługa doradztwa lub jako forma świadczenia pomocy prawnej.