Co to jest księga wieczysta?

Obrót nieruchomościami powinien być uporządkowany i bezpieczny. Z tego względu powołano rejestr publiczny w postaci ksiąg wieczystych, w którym możemy ustalić stan prawny danej nieruchomości (np. przed jej zakupem).

Każda nieruchomość powinna mieć  co do zasady założoną księgę wieczystą i nadany indywidualny numer, który jest przypisany do nieruchomości, a nie do jej właściciela. Księgi wieczyste są prowadzone dla nieruchomości lokalowych, gruntowych i budynkowych i zakłada się je na wniosek. W księdze wieczystej znajdziesz niezbędne dane o nieruchomości w przejrzystej, czytelnej formie.

Księga wieczysta dzieli się na cztery działy

• Dział I zawiera informację o nieruchomości, a konkretnie jej oznaczenie (adres, powierzchnia, liczba kondygnacji itd.). Ta część księgi wieczystej służy fizycznemu opisowi i indywidualizacji nieruchomości.
• Dział II zawiera informację o właścicielu lub użytkowniku nieruchomości (w tym dane o wielkości udziałów).
• Dział III zawiera informację o prawach, roszczeniach i ograniczeniach dotyczących nieruchomości (np. o służebnościach gruntowych czy służebnościach przesyłu, ale bez hipotek).
• Dział IV zawiera informację o ustanowionych hipotekach. Znajdziesz tam informację o wpisach dotyczących hipotek oraz związanych z nimi roszczeń, co stanowi bardzo ważną informację do osób rozważających zakup danej nieruchomości (szczególnie w kontekście starań o udzielenie kredytu hipotecznego).

Brak wpisów w Dziale III i IV nie świadczy o nieprawidłowym założeniu księgi wieczystej, ale o tym, że dana nieruchomość najprawdopodobniej jest wolna od ograniczeń lub obciążeń.

Gdzie i jak szukać księgi wieczystej?

Księgi wieczyste są prowadzone przez sąd rejonowe. Aby odszukać księgę wieczysta danej nieruchomości należy znać jej numer. Jeżeli zamierzasz kupić daną nieruchomość, poproś o jej numer sprzedawcę – to standardowa czynność i nie powinieneś mieć problemu z jego uzyskaniem. Gdyby sprzedający nie chciał jednak udzielić informacji o numerze księgi wieczystej, należy to potraktować jako sygnał ostrzegawczy.

Numer księgi wieczystej

Gdy posiadamy już numer możemy udać się do sądu rejonowego właściwego dla danej nieruchomości i zapoznać się z treścią księgi w wydziale ksiąg wieczystych. Księgi wieczyste są jawne, a co za tym idzie, nikt nie może zasłaniać się nieznajomością treści ksiąg wieczystych.

Od kilku lat treść księgi wieczystej możesz sprawdzić w internecie, na stronie prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Żeby to zrobić również powinieneś posiadać numer księgi wieczystej. Najlepiej sprawdzać księgę wieczystą tuż przed zakupem nieruchomości, żeby się upewnić, że stan prawny nieruchomości nie uległ zmianie.

Księga wieczysta i aktualny stan prawny nieruchomości

Każdy właściciel powinien dbać o to, żeby w księdze wieczystej zawarty był aktualny stan prawny nieruchomości, ponieważ wszelki nieścisłości mogą stanowić realne utrudnienie w sprzedaży nieruchomości. Domniemywa się, że prawo które jest wpisane do księgi wieczystej jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, zaś prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje.

Odrębną od ksiąg wieczystych rejestrem jest ewidencja gruntów i budynków, która jest prowadzona przez starostów.