Inwestycje w nieruchomości w czasach wysokiej inflacji

Inwestycja w nieruchomości na wynajem była do tej pory popularną formą powiększania majątku. W czasach wysokiej inflacji mnożą się jednak problemy dla inwestorów, którzy chcą wypracowywać dodatnią stopę zwrotu. Czy jest możliwe przerzucenie zwiększonych kosztów na najemcę? Jakie są alternatywne inwestycje?

Inwestorzy, którzy pojawili się na rynku kilka lub kilkanaście lat temu, są w dobrym położeniu. W przeszłości różnica między ratą kredytu, a comiesięcznym czynszem od najemcy była wysoka – na korzyść inwestora. Ponadto wzrost wartości nieruchomości postępował – co oznacza, że inwestor może zarobić także na sprzedaży dawno zakupionego mieszkania.
W dużo gorszym położeniu są inwestorzy, którzy dopiero niedawno kupili mieszkania na kredyt. Dla nich okres, w którym różnica pomiędzy ratą kredytu, a czynszem od najemcy była wysoka, mógł trwać na tyle krótko, że nie zdążyli zbudować istotnej nadwyżki finansowej.

Podwyżki czynszów

Kluczowe na rynku nieruchomości jest to, czy inwestorzy przerzucą zwiększone koszty utrzymania lub finansowania nieruchomości na najemców. Duża podwyżka czynszu może skutkować zaległościami u najemcy. W innym niekorzystnym scenariuszu może również doprowadzić do jego rezygnacji i trudności ze znalezieniem kolejnego.

Z drugiej strony niewielka podwyżka może uniemożliwić inwestorowi osiągnięcie zysku (dodatniej stopy zwrotu). Dotyczy to zwłaszcza właścicieli, którzy kupili nieruchomość na kredyt. Zacieśnienie polityki pieniężnej przez banki centralne nie przyniosło jeszcze oczekiwanego ograniczenia inflacji. Oznaczać to może dalsze podwyżki stóp procentowych, a co za tym idzie – jeszcze wyższe raty kredytu hipotecznego.

Test strategii inwestycyjnych

Wzrost cen nieruchomości może nie nadążyć za wzrostem inflacji. Jak wynika z kwartalnego opracowania Narodowego Banku Polskiego na temat rynku nieruchomości, wzrost stóp procentowych obniżył pośrednio dwa kluczowe wskaźniki:

– maksymalną zdolność dla kredytu hipotecznego oraz

– indeks dostępności mieszkaniowej (liczba metrów lokalu możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie przy wykorzystaniu finansowania hipotecznego).

Oba wskaźniki z powyższych przekładają się negatywnie na szanse zakupu mieszkania przez statystycznego Kowalskiego. Z kolei niższy popyt na lokale mieszkalne może ograniczać dalszy wzrost cen. W rezultacie inwestycja w mieszkanie z nadzieją na szybki wzrost wartości może nie przynieść oczekiwanych wyników.

Ponadto indywidualni inwestorzy mierzą się z konkurencyjnym najmem oferowanym przez instytucje. Z powodu mniejszej dostępności kredytów hipotecznych, deweloperzy chętniej sprzedają całe budynki lub osiedla jednemu klientowi – po niższej cenie. Niższa cena zakupu tworzy możliwość zaoferowania atrakcyjnego poziomu czynszu na tle rynku. Może to wywołać w przyszłości walkę cenową, która jeszcze bardziej obniży zysk z inwestycji dla osoby, która posiada jedno lub kilka mieszkań na wynajem.

Ostatnie miesiące przyniosły dynamiczne zmiany w otoczeniu makroekonomicznym oraz rynkowym, a na horyzoncie pojawiają się niekorzystne zmiany regulacyjne. Doprowadziło to do odwrócenia trendów obserwowanych w ostatnich latach. Tym samym wspomniane zmiany istotnie zmniejszają atrakcyjność inwestycji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a inwestorzy poszukują alternatyw.

Alternatywne inwestycje – obligacje skarbowe

Pogorszenie się warunków inwestycyjnych na rynku nieruchomości sprzyja zainteresowaniu instrumentami, które oferują stabilniejszy i bezpieczniejszy zwrot – takich jak obligacje skarbowe. To instrumenty o niskim ryzyku, wśród których inwestor może wybrać m.in. okres (termin zapadalności) inwestycji.

Na rynku znajdziemy ofertę obligacji skarbowych:

– stałokuponowych – dla których wartość odsetek inwestor zna z góry – oraz

– zmiennokuponowych – dla których wartość odsetek zależy m.in. od aktualnego poziomu stóp procentowych.

W ostatnim okresie inwestycja w mieszkanie na wynajem stała się znacznie mniej opłacalna niż inwestycja w 10-letnie obligacje skarbowe. Oprócz wyższej niż dla nieruchomości stopy zwrotu obligacje skarbowe posiadają także niższy próg wejścia. W przypadku mieszkań inwestor musi liczyć się z wydatkiem rzędu kilkuset tysięcy złotych. W przypadku obligacji wystarczy kilkaset złotych. Obligacje skarbowe można nabyć w ciągu kilku minut przez Internet. Jednocześnie po transakcji zakupu inwestycja we wspomniane instrumenty dłużne pozostaje praktycznie bezobsługowa. Nie można tego powiedzieć o nieruchomościach, które wymagają bieżącej obsługi. Fakt ten jest często pomijany przez potencjalnych zainteresowanych zakupem lokalu na wynajem.

Co więcej obligacje skarbowe to instrument, który nie wymaga specjalistycznej wiedzy, umiejętności ani doświadczenia inwestycyjnego. W otoczeniu podwyższonej zmienności oraz niepewności na rynku, a także wysokiej inflacji, obligacje skarbowe wydają się atrakcyjną formą na ulokowanie kapitału.

Innym rodzajem obligacji, które możemy użyć do porównania są obligacje korporacyjne, czyli emitowane przez przedsiębiorstwa. Cechują się one przeważnie wyższą rentownością względem obligacji skarbowych, co jest rekompensatą za wyższy poziom ponoszonego ryzyka. W przypadku obligacji korporacyjnych, poza ryzykiem stóp procentowych (analogicznym jak dla obligacji skarbowych), istotne jest też ryzyko upadłości emitenta. W takiej sytuacji inwestor narażony jest nie tylko na ryzyko nieotrzymania należnych odsetek, ale również może utracić część lub całość zainwestowanych środków.

Biuro Maklerskie Banku BNP Paribas

Nota prawna

• Nadzór nad naszym Biurem Maklerskim sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego.
• Ten materiał ma wyłącznie charakter informacyjny – opracowaliśmy go na potrzeby naszych Klientów, ale bez uwzględnienia Ich indywidualnych potrzeb.
• Ten materiał udostępniamy za darmo na stronie naszego banku: bnpparibas.pl Nie udostępnialiśmy nikomu materiału przed datą jego publikacji na tej stronie.
• Ten materiał jest publikacją handlową, o której mowa w Rozporządzeniu Delegowanym Komisji (UE) 2017/565 z dnia 25 kwietnia 2016 r. Nie ma daty ważności ani nie został przygotowany zgodnie z wymogami, które zapewniają niezależność badań inwestycyjnych. Nie podlega także zakazom w zakresie rozpowszechniania badań inwestycyjnych.
• Ten materiał nie jest:

– rekomendacją, o której mówi Rozporządzenie Delegowane Komisji (UE) 2016/958 z dnia 9 marca 2016 roku,

– ofertą, o której mówi art. 66 Kodeksu cywilnego,

– ofertą ani nakłanianiem do oferty sprzedaży, kupna lub subskrypcji instrumentów finansowych,

– usługą doradztwa inwestycyjnego, o którym mówi Ustawa z dnia 29 lipca 2005 roku o obrocie instrumentami finansowymi,

– poradą inwestycyjną, poradą podatkową lub księgową ani pomocą prawną.

• Nasze Biuro Maklerskie dołożyło należytej staranności, aby zawarte w tym materiale informacje:

– były prawidłowe i prawdziwe w dniu ich publikacji,

– zostały przygotowane lub zaczerpnięte ze źródeł uznanych przez Biuro Maklerskie za wiarygodne.

Nie możemy jednak zagwarantować, że informacje te są wyczerpujące i że w pełni odzwierciedlają stan faktyczny. Nie odpowiadamy także za ewentualne szkody, które poniesiesz, ponieważ wykorzystasz zawarte w tym materiale informacje.

• Jako inwestor podejmujesz decyzje inwestycyjne samodzielnie lub z pomocą profesjonalnego doradcy podatkowego.
• Inwestowanie wiąże się z ryzkiem. Musisz się liczyć z możliwością utraty części lub całości zainwestowanych pieniędzy.
• Prognozy gospodarcze w tym materiale wynikają z analizy Biura Maklerskiego oraz jego założeń, które w przyszłości mogą okazać się nietrafne. To opinie naszego Biura Maklerskiego z dnia sporządzenia tego dokumentu – mogą się zmienić bez uprzedniego powiadomienia.

Nasze dane

Biuro Maklerskie BNP Paribas Bank Polska S.A.

Adres: ul. Grzybowska 78

00-844 Warszawa