Jakie są koszty związane z zakupem mieszkania?
Spis treści
Zakup mieszkania to wielotysięczna inwestycja, a koszt samej nieruchomości to tylko jej część. Nie każdy w emocjach myśli o tym, że będzie musiał ponieść związane z tym dodatkowe wydatki – jednorazowo i comiesięcznie, doliczane do raty (jeśli zakup jest finansowany kredytem hipotecznym). Co to za koszty? Opłaty notarialne, prowizje bankowe, ubezpieczenie, wynagrodzenia pośrednika – to niektóre z nich. Przyjrzyjmy się im bliżej, aby móc dokładniej oszacować ostateczny koszt zakupu mieszkania.
Materiał ma charakter reklamowy i zawiera odnośniki do produktów Banku BNP Paribas oraz do wpisów blogowych.
Koszt zakupu mieszkania – cena nieruchomości
Podstawowym kosztem jest oczywiście cena mieszkania, która zależy od wielu czynników, takich jak lokalizacja, standard wykończenia, metraż. Ceny nieruchomości różnią się znacznie w zależności od miasta. Patrząc na II kwartał 2024 roku, widać, że najwyższe stawki były w Warszawie, gdzie średnia cena transakcyjna przekroczyła 16 tys. zł/mkw. Dla porównania w Lublinie nie przekroczyła 10 tys zł/mkw i uplasowała się na poziomie 9900 zł/mkw[1]. Różnica jest spora, a ostatecznie cena nieruchomości i tak zależy od wymienionych na wstępie czynników. Niestety, nie jest to nigdy cena końcowa.
Koszt notariusza przy zakupie mieszkania
Kolejnym odczuwalnym dla nabywcy kosztem są opłaty notarialne, które ponosi się przy zakupie nieruchomości. Notariusz sporządza akt notarialny, czyli najważniejszy dla Ciebie dokument – potwierdzający przeniesienie prawa własności mieszkania. Za tę usługę trzeba jednak zapłacić stawkę, którą regulują odgórne przepisy polskiego prawa. Definiują one maksymalną taksę notarialną, która jest zależna od kwoty transakcji.
Dla kwot transakcji poniżej 3000 zł jest to 100 zł. Biorąc za przykład realną cenę mieszkania np. 500 000 zł do zapłaty u notariusza będzie 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł [2] . Łącznie jest to 2770 zł taksy notarialnej – stawkę tę możesz próbować negocjować, zwłaszcza że nie jest to jedyna opłata, jaką poniesiesz u notariusza. Dodatkowo pobiera on opłatę za sporządzenie wypisów aktu notarialnego. Koszt jednej strony wynosi 6 zł plus 23% VAT. Zazwyczaj potrzebujesz kilku wypisów, więc są to dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania.
Opłaty sądowe – wpis do księgi wieczystej
Do kosztu zakupu mieszkania dolicza się jeszcze opłatę za wpis do księgi wieczystej. Księga wieczysta to dokument, który zawiera informacje o stanie prawnym nieruchomości. Opłata ta wynosi 200 zł i jest stała, niezależnie od wartości mieszkania. Jeżeli nabywasz mieszkanie na kredyt hipoteczny, będziesz musiał dodatkowo pokryć koszt wpisu hipoteki do księgi wieczystej, co wiąże się z dodatkową opłatą w wysokości 200 zł. Samo założenie księgi wieczystej kosztuje 60 zł [3].
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) lub VAT
Rodzaj podatku, jaki zapłacisz przy zakupie mieszkania, zależy od tego, czy kupujesz nieruchomość z rynku pierwotnego, czy wtórnego.
- Rynek pierwotny – jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, w cenę nieruchomości zazwyczaj wliczony jest podatek VAT, który wynosi 8% dla mieszkań o powierzchni do 150 m² oraz 23% dla większych nieruchomości, za komórkę lokatorską i garaż. Nie płacisz więc dodatkowego podatku od czynności cywilnoprawnych.
- Rynek wtórny – koszt zakupu mieszkania na rynku wtórnym zwiększa się dodatkowo o podatek PCC, który wynosi 2% wartości mieszkania. Przykładowo, jeśli kupujesz mieszkanie za 500 000 zł, podatek wyniesie 10 000 zł. Ten podatek najczęściej uiszcza się u notariusza w momencie sporządzania aktu notarialnego.
Nie zapłacisz podatku PCC, jeśli kupujesz pierwsze swoje mieszkanie i nigdy nie miałeś na własność żadnej nieruchomości mieszkaniowej.
Prowizja dla pośrednika nieruchomości
Jeśli do transakcji angażujesz pośrednika nieruchomości, musisz liczyć się z dodatkowym kosztem zakupu mieszkania, czyli prowizją. Zazwyczaj prowizja dla pośrednika wynosi od 2% do 3% wartości nieruchomości, choć nie jest to standardem. Poza tym, warto pamiętać, że prowizja ta podlega negocjacjom, zwłaszcza przy droższych transakcjach. Może też ona zostać rozłożona między sprzedającego a kupującego albo w całości pokryta np. przez dewelopera.
Koszt zakupu mieszkania i odbioru technicznego
Czasem nie wystarczy tylko wiedza o tym, o co pytać dewelopera przed zakupem mieszkania. Warto jeszcze zainwestować w usługę odbioru technicznego. Odbiór ten polega na sprawdzeniu, czy mieszkanie zostało wykończone zgodnie z umową oraz przyjętymi standardami budowlanymi. Wykryte na tym etapie uchybienia są podstawą do wysunięcia wobec dewelopera roszczeń i usunięcia usterek w ustalonym terminie.
Koszt odbioru technicznego zależy od firmy, która go przeprowadza oraz metrażu nieruchomości, ale zazwyczaj oscyluje w granicach 300-700 zł.
Koszty związane z kredytem hipotecznym
Jeśli planujesz sfinansować zakup mieszkania kredytem hipotecznym, licz się z dodatkowymi kosztami. Oprócz marży banku czy opłaty za wycenę nieruchomości mogą to być także:
- prowizja za udzielenie kredytu (choć w Banku BNP Paribas udzielamy kredytu mieszkaniowego z prowizją już od 0%)
- ubezpieczenie (nie zawsze wymagane),
- opłaty za prowadzenie konta osobistego w banku kredytującym,
- opłaty za karty debetowe i kredytowe w banku kredytującym.
Warto pamiętać, że niektóre z tych kosztów można negocjować z bankiem lub całkowicie ich uniknąć, wybierając odpowiednią ofertę.
Źródła
[1] https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-transakcyjne-mieszkan-II-kw-2024-r-Raport-8807782.html
[3] https://poznan-staremiasto.sr.gov.pl/tabela-wysokosci-oplat,sd,m1,222,225,232.html,22
