Mieszkanie z rynku wtórnego a kredyt hipoteczny – krok po kroku

Chcesz kupić mieszkanie z rynku wtórnego? Sprawdź, co zrobić, żeby uzyskać kredyt hipoteczny, i na jakie formalności zwrócić szczególną uwagę.

Rynek pierwotny a wtórny – czym różni się zaciąganie kredytu na mieszkanie lub dom?

Zakup mieszkania z rynku wtórnego ma szereg zalet. Dana nieruchomość już istnieje. Nie musisz się obawiać tego, że budowa i formalności związane z oddaniem do użytku mieszkania czy domu się przedłużą. Nieruchomość będzie mieć już ustaloną sytuację prawną oraz założoną księgę wieczystą. Przełoży się to na mniejszą liczbę formalności związanych z wnioskiem o kredyt hipoteczny.

Jak wziąć kredyt hipoteczny na mieszkanie z drugiej ręki?

Co warto zrobić, gdy już znajdziesz mieszkanie lub dom, które chcesz kupić? Najważniejsze będzie sprawdzenie stanu prawnego konkretnego lokum. Poproś sprzedającego o numer księgi wieczystej i zweryfikuj bezpłatnie on-line, kto faktycznie jest właścicielem, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, czy sprzedający nie zawarł już innej umowy przedwstępnej itd.

Jeśli kupujesz mieszkanie, poproś o dokument ze spółdzielni, który potwierdzi, że właściciel nie zalega z żadnymi opłatami. Warto też udać się do urzędu miasta lub gminy i potwierdzić stan zameldowania.

Załóżmy, że wszystko się zgadza. Kolejnym krokiem jest podpisanie z właścicielem umowy przedwstępnej. Nie jest to jeszcze przeniesienie praw własności, ale zobowiązanie, że do niego dojdzie. Dokument sporządzony u notariusza będzie miał większą wagę prawną, ale umowa może być też dokumentem zawartym na piśmie. Właściciel nieruchomości może poprosić o wpłatę zadatku. Jeśli nie masz pewności, czy otrzymasz kredyt hipoteczny, możesz poprosić sprzedającego o sporządzenie umowy rezerwacyjnej.

Opcjonalnie możesz wystąpić o wpisanie roszczenia zakupu do księgi wieczystej, ale tylko w sytuacji, gdy umowa jest sporządzona przez notariusza. Jest to informacja, że transakcja kupna-sprzedaży już została zainicjowana, a w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego masz pewność, że nieruchomość zostanie przez Ciebie nabyta (sprzedający ma ograniczone możliwości sprzedaży nieruchomości innym kupującym). Taki wpis w księdze wieczystej może sprawdzić każdy inny potencjalny kupiec.

Teraz możesz wystąpić do banku z wnioskiem o przyznanie kredytu hipotecznego. Będziesz do tego potrzebować:

• zaświadczenia o zarobkach,
• odpisu z księgi wieczystej danej nieruchomości (lub wydruku z internetowego rejestru),
• umowy przedwstępnej dot. kupna mieszkania lub domu.

Jeśli Twój wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, możesz podpisać umowę kredytu. Będzie ona podstawą do sporządzenia przez notariusza umowy sprzedaży nieruchomości i przeniesienia własności na Ciebie. Po podpisaniu umowy przez obie strony pozostaje jeszcze spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym powinny się znaleźć m.in. stany liczników w momencie odbioru kluczy.

Notariusz przesyła do sądu wypis aktu z wnioskiem o wpisie hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej. Mając potwierdzenie złożenia w sądzie rzeczonego wniosku oraz akt notarialny potwierdzający zakup nieruchomości, możesz złożyć dyspozycję uruchomienia kredytu.

Zanim sąd wpisze hipotekę na rzecz banku do księgi wieczystej, będziesz płacić ubezpieczenie pomostowe. Jest to dodatkowe zabezpieczenie banku w okresie przejściowym. Po wpisaniu do księgi ubezpieczenie pomostowe przestaje obowiązywać, co zazwyczaj przełoży się na zmniejszenie marży Twojego kredytu hipotecznego.

Ile mogą kosztować formalności dotyczące zakupu mieszkania z rynku wtórnego?

Przy zakupie mieszkania musisz się liczyć z kosztami notarialnymi. Maksymalne wysokości stawek są określone przez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku.

Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie dokumentacji, jest uzależniona od kwoty transakcji. Opłata za sporządzenia aktu notarialnego w przypadku nieruchomości o wartości od 60 001 do 1 000 000 zł wynosi maksymalnie 1010 zł plus 0,4 proc. nadwyżki powyżej 60 000 zł. W przypadku, gdy zawierasz umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego zapłacisz maksymalnie połowę tej stawki, zarówno za umowę przedwstępną jak i umowę przenoszącą własność.

Przykładowo: za przygotowanie umowy przedwstępnej oraz umowy kupna-sprzedaży mieszkania kosztującego 200 000 zł zapłacisz 785 zł za każdą umowę. Do tego trzeba doliczyć podatek VAT w wysokości 23 proc., w tym przypadku 180,55 zł.

Ponadto będziesz potrzebować odpisów aktu notarialnego. Maksymalna cena to od 6 zł  za stronę. Opłata sądowa za wpis prawa własności to z kolei 200 zł. Tyle samo kosztuje wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Największym kosztem jest podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PPC, obowiązkowy do zapłaty przy nabywaniu nieruchomości z rynku wtórnego. Wynosi on 2 proc. od rynkowej wartości transakcji. Podatek od kupna mieszkania kosztującego 200 000 zł będzie wynosił 4000 zł plus dodatkowo 19 zł podatku od ustanowienia hipoteki na rzecz banku.

Opłaty notarialne przy zakupie mieszkania czy domu oraz podatki to nie jedyne wydatki, jakie warto brać pod uwagę. Przy kalkulacji rozważ też prowizję dla specjalisty od obrotu nieruchomościami, koszty wynajęcia rzeczoznawcy oraz opłaty związane z zaciągnięciem kredytu. Najlepiej, jeśli łącznie na wszystkie koszty będziesz mieć w zapasie dodatkowo 10 000 – 15 000 zł.