Wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt. Co to jest i jak go policzyć?
Kilkadziesiąt, a nawet ponad 100 tys. zł. Już tyle musi dziś mieć w portfelu osoba, która myśli o zakupie mieszkania, wspomagając się kredytem hipotecznym. Wynika to z konieczności posiadania tzw. wkładu własnego, bez którego żaden bank nie zaoferuje współpracy. Jak go policzyć i czy w grę wchodzi tylko gotówka?
Groźba poważnego spowolnienia gospodarczego wywołanego pandemią koronawirusa spowodowała, że banki zaczęły stawiać wyższe wymagania osobom wnioskującym o kredyty hipoteczne. Takie podejście wynika z oceny ryzyka w obecnej sytuacji – banki chcą mieć możliwie największą pewność, że kredytobiorcy będą w stanie spłacać swoje zobowiązania.
Jednym z najbardziej widocznych elementów tych zmian są większe wymagania
w zakresie tzw. wkładu własnego, a więc środków, które już na początku trzeba wyciągnąć z własnej kieszeni na sfinansowanie inwestycji. Czym on jest i jak go policzyć?
Tak wskaźnik LtV wpływa na wysokość wkładu własnego
W propozycjach kredytów hipotecznych zawsze znajdziemy informację o tym, że bank wymaga 20%, albo nawet 30% wkładu własnego. Ta wartość wynika z przyjmowanej przez banki maksymalnej wartości tzw. wskaźnika LtV (ang. Loan to Value).
Jak wskazuje rozwinięcie skrótu LtV, chodzi o stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. W przypadku kredytobiorcy hipotecznego najczęściej zabezpieczeniem jest kupowane mieszkanie, a więc do obliczenia wskaźnika LtV przyjmuje się właśnie jego wartość (LtV = wartość kredytu/wartość nieruchomości).
Załóżmy więc, że kredytobiorca zamierza kupić mieszkanie o wartości 400 tys. zł. Bank podaje, że maksymalny wskaźnik LtV to 80 proc. Oznacza to, że w tym przypadku bank jest gotowy udzielić maksymalnego kredytu w wysokości 320 tys. zł (320.0000/400.000=0,8, czyli 80 proc.). Z tego obliczenia wynika, że kredytobiorca musi zapewnić różnicę w wysokości 80 tys. zł – to właśnie minimalny wkład własny
w wysokości 20 proc. wartości nieruchomości.
Zobaczmy jeszcze jeden przykład: bank wskazuje maksymalny wskaźnik LtV
w wysokości 70 proc. Kredytobiorca chce kupić mieszkanie o wartości 500 tys. zł. Będzie więc musiał zapewnić min. 30 proc. wkładu własnego. Oznacza to konieczność wyłożenia min. 150 tys. zł (500.000×0,3=150.000).
Ważna uwaga: pamiętajmy, że wartość wkładu własnego ZAWSZE liczymy od wartości nieruchomości, NIGDY od wartości udzielanego kredytu.
Zdolność kredytowa a wkład własny. Jak drogą nieruchomość można kupić?
Powyższa uwaga ma znaczenie, jeżeli przed wyborem mieszkania zamierzamy najpierw sprawdzić swoją maksymalną zdolność kredytową, a więc maksymalną wartość kredytu, którego bank jest gotów nam udzielić, uwzględniając nasze dochody i zobowiązania.
Jeżeli maksymalna zdolność kredytowa zostanie ustalona na poziomie np. 350 tys. zł, nie oznacza to, że taka jest najwyższa wartość mieszkania, które możemy kupić. Jeżeli będziemy chcieli wziąć kredyt na całość swojej zdolności, trzeba do tej kwoty dołożyć właśnie wkład własny.
Jak to policzyć?
Przyjmijmy, że bank stawia warunek maksymalnego wskaźnika LtV w wysokości 80 proc. (a więc minimum 20 proc. wkładu własnego). Z poznanego wyżej wzoru możemy obliczyć, że kredytobiorca z taką zdolnością kredytową może rozglądać się za nieruchomością do wartości 437,5 tys. zł (350.000/0,8=437.500), pod warunkiem, że zapewni minimum 87,5 tys. zł wkładu własnego (437.500*0,2=87.500).
Ważna uwaga: w ofertach banków ciągle możemy znaleźć oferty kredytów hipotecznych z minimalnym wkładem własnym w wysokości 10 proc. (max. LtV=90 proc.) Warunkiem jest jednak wykupienie dodatkowego ubezpieczenia, które trzeba płacić do czasu, gdy wskaźnik LtV wraz ze spłatą kolejnych rat spadnie zwykle do 80 proc.
Co może być wkładem własnym?
Generalnie najprościej o kredyt hipoteczny, gdy wkładem własnym będą oszczędności kredytobiorcy: mogą to być środki na kontach, ale też np. w IKE. W przypadku budowy domu bank może też wziąć pod uwagę wartość ziemi, na której stanie nieruchomość. Pieniądze na wkład własny mogą też pochodzić z darowizny (np. od rodziców), ale nigdy z pożyczki.
Wkład własny najchętniej do 20 proc.
Z raportu AMRON-SARFiN po pierwszym kwartale 2020 r. wynika, że Polacy najchętniej decydują się na kredyty hipoteczne z wkładem własnym do 20 proc. (LtV od 80 proc.). Kredyty z takim wkładem stanowiły 41 proc. wszystkich nowych, udzielonych w tym okresie.
